Les deux façons de louer en colocation
La loi définit la colocation comme la location d'un même logement par plusieurs locataires qui en font leur
résidence principale, formalisée par un contrat unique ou par plusieurs contrats entre les locataires et le
bailleur (article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Le bail unique protège mieux le bailleur contre les impayés grâce à la solidarité. Les baux individuels sont plus
simples à faire vivre quand les colocataires changent souvent, ce qui est le cas de la plupart des colocations
d'étudiants et de jeunes actifs.
État des lieux avec un bail unique
À l'entrée
Un seul état des lieux d'entrée, pour tout le logement : chambres et parties communes. Il est établi
contradictoirement avec tous les colocataires présents (ou représentés) et signé par chacun d'eux. Chacun
reçoit un exemplaire.
Au départ d'un colocataire
C'est le point qui surprend le plus : avec un bail unique, le départ d'un colocataire ne met pas fin au bail.
Le logement n'est pas rendu, il n'y a donc pas d'obligation légale de faire un état des lieux de sortie à ce
moment-là.
Le dépôt de garantie reste entre les mains du bailleur jusqu'à la fin du bail. En pratique, le sortant et son
remplaçant s'arrangent entre eux : le nouveau rembourse au sortant sa part de dépôt.
Faire quand même un état des lieux intermédiaire est vivement conseillé :
- pour le colocataire sortant, c'est la preuve de l'état du logement le jour où il part ;
- pour le remplaçant, c'est la preuve de ce qu'il trouve en arrivant ;
- pour le bailleur, c'est ce qui permettra, à la fin du bail, de savoir de quand datent les dégradations.
La solidarité ne s'arrête pas le jour du départ
Si le bail contient une clause de solidarité, le colocataire qui donne congé reste tenu des loyers et charges
jusqu'à ce qu'un nouveau colocataire le remplace au bail, et au plus tard six mois après la date d'effet de son
congé (article 8-1 de la loi de 1989). La même limite vaut pour la personne qui s'est portée caution pour lui.
Il faut donc faire signer un avenant au bail qui inscrit le nouveau colocataire : c'est cette inscription qui
libère le sortant.
À la fin du bail
Quand le dernier colocataire part, on fait l'état des lieux de sortie de tout le logement, comparé à l'état des
lieux d'entrée (et aux états intermédiaires s'il y en a). Le dépôt de garantie global est alors restitué, déduction
faite des sommes justifiées.
État des lieux avec des baux individuels
À l'entrée de chaque colocataire
Chaque colocataire a son propre état des lieux d'entrée, qui doit couvrir :
- sa chambre (la partie privative) ;
- les parties communes dont il a l'usage : cuisine, séjour, salle de bains et WC partagés, couloir.
Les parties communes sont donc constatées à chaque arrivée. Avec cinq chambres et un roulement régulier, le
bailleur peut refaire la cuisine et la salle de bains plusieurs fois par an : c'est là que l'état des lieux
devient fastidieux, et que les erreurs se glissent.
Au départ de chaque colocataire
Chaque départ donne lieu à un état des lieux de sortie, comparé à l'état des lieux d'entrée du même
colocataire. Son dépôt de garantie lui est restitué dans les délais légaux (article 22 de la loi de 1989) :
- un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
- deux mois s'il y a des différences ;
- au-delà, le bailleur doit une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Le cas des parties communes
L'état des lieux de sortie d'un colocataire porte sur sa chambre et sur les parties communes. Mais une
dégradation dans la cuisine n'est pas forcément de son fait : avec des baux individuels, les autres colocataires
ne sont pas ses colocataires « au bail ». Retenir une somme sur son dépôt suppose de pouvoir montrer que le dégât
est apparu pendant sa présence.
C'est tout l'intérêt de constater les parties communes à chaque mouvement : l'entrée de l'un et la sortie
de l'autre datent les dégradations. Nous détaillons ce point dans notre guide
Parties communes en colocation : qui paie les dégradations ?.
Dans les deux cas : les règles communes
- Contradictoire : l'état des lieux est établi par le bailleur (ou son mandataire) et le locataire,
ensemble. À défaut d'accord, un commissaire de justice peut l'établir, à frais partagés.
- Contenu minimal : le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixe les mentions obligatoires : date, adresse,
identité des parties, relevés des compteurs, détail et destination des clés, description pièce par pièce de
l'état des sols, murs, plafonds, équipements et éléments du logement, signatures.
- Logement meublé : un inventaire du mobilier s'ajoute à l'état des lieux. En colocation, distinguez le
mobilier de la chambre et celui des parties communes.
- Compléter après coup : le locataire peut demander, dans les 10 jours suivant l'état des lieux d'entrée,
à le compléter (et pour le chauffage, pendant le premier mois de la période de chauffe). Cela se fait par un
avenant à l'état des lieux.
- Relevés de compteurs : en colocation, ils servent aussi à répartir les charges entre le sortant et ceux qui
restent. Notez-les à chaque mouvement, avec une photo.
Récapitulatif : quel état des lieux, quand ?
Comment Edly simplifie l'état des lieux en colocation
Edly est né d'un besoin concret : gérer les entrées et sorties dans des colocations de quatre et cinq chambres. C'est
l'application d'état des lieux pensée pour aller le plus vite : vous parlez, vous prenez des photos, l'IA remplit
l'état des lieux, et vos biens et locataires arrivent directement depuis Qalimo.
- Mode colocation : un bien, ses chambres, et pour chaque chambre ses locataires successifs. Les parties
communes sont décrites une fois sur le bien et reprises dans l'état des lieux de chaque chambre.
- Reprise du précédent : l'état des lieux d'un nouvel arrivant reprend les parties communes du dernier état
des lieux, avec leurs constats et leurs photos ; il ne reste qu'à noter ce qui a changé.
- Sortie pré-remplie à partir de l'entrée, avec les différences mises en évidence.
- Relevés de compteurs à partir d'une photo, pour répartir les charges sans erreur de saisie.
- Avenants pour compléter un état des lieux déjà signé, dans le délai de 10 jours.
- Import depuis Qalimo : vos biens, chambres et locataires arrivent directement dans Edly.
Questions fréquentes
Faut-il un état des lieux quand un colocataire part avec un bail unique ?
Ce n'est pas une obligation légale, puisque le bail continue. C'est fortement conseillé : il fixe l'état du
logement au départ du colocataire et sert de référence pour son remplaçant.
Le dépôt de garantie est-il rendu au colocataire qui part ?
Avec un bail unique, non : il est rendu à la fin du bail ; le sortant se fait rembourser sa part par son
remplaçant. Avec un bail individuel, oui : dans un délai d'un ou deux mois après la remise des clés.
Les parties communes doivent-elles figurer dans l'état des lieux d'une chambre ?
Avec des baux individuels, oui : le colocataire a l'usage des parties communes, leur état à son entrée et à sa
sortie doit être constaté.
Peut-on faire un seul état des lieux pour plusieurs colocataires qui arrivent le même jour ?
Avec un bail unique, oui, c'est la règle. Avec des baux individuels, chaque bail a son état des lieux, même si
les visites ont lieu le même jour.