Ce que le locataire doit réparer, et ce qu'il ne doit pas
La loi du 6 juillet 1989 (article 7) met à la charge du locataire :
- l'entretien courant et les menues réparations (la liste figure dans le décret n° 87-712 du 26 août
1987 sur les réparations locatives) ;
- les dégradations et pertes survenues pendant la location, sauf s'il prouve qu'elles sont dues à la
vétusté, à une malfaçon, à un vice de construction, à un cas de force majeure, à la faute du bailleur ou au
fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
Le locataire ne paie donc jamais l'usure normale : une peinture ternie après cinq ans, un parquet patiné, un
joint qui a vieilli. Il paie ce qui va au-delà : un trou dans un mur, une brûlure sur un plan de travail, une
porte cassée.
Avec un bail unique : la responsabilité est collective
Quand tous les colocataires ont signé le même bail, ils sont ensemble locataires de tout le logement.
Pour le bailleur, la situation est simple :
- l'état des lieux de sortie se fait à la fin du bail, pour tout le logement ;
- les dégradations constatées, parties communes comprises, sont retenues sur le dépôt de garantie global ;
- si le bail prévoit une clause de solidarité, le bailleur peut demander le solde à n'importe lequel des
colocataires.
La répartition entre colocataires est leur affaire. C'est pour cela qu'un colocataire qui part en cours de bail a
tout intérêt à demander un état des lieux à son départ : sans lui, il pourra se voir opposer des dégradations
faites après son départ.
Avec des baux individuels : il faut pouvoir dater la dégradation
Avec un bail par chambre, chaque colocataire ne répond que de sa location. Pour la chambre, pas de difficulté :
elle n'est occupée que par lui.
Pour les parties communes, c'est plus délicat. Imaginons une colocation de cinq chambres :
- En janvier, Léa entre ; l'état des lieux note un plan de travail en bon état.
- En mars, Hugo entre ; son état des lieux d'entrée note le plan de travail rayé.
- En juin, Léa part.
Peut-on retenir le plan de travail sur le dépôt de Léa ? Seule, sa comparaison entrée/sortie montre une
dégradation. Mais l'état des lieux d'Hugo prouve qu'elle existait déjà en mars : elle s'est produite entre
janvier et mars, quand Léa et les colocataires de l'époque étaient là. Sans état des lieux intermédiaire, on ne
saurait pas la dater. Et un colocataire peut faire valoir qu'une dégradation est le fait d'un autre occupant,
qui n'est pas son colocataire « au bail ».
En pratique, la retenue n'est défendable que si le bailleur peut montrer que le dégât est apparu pendant la
présence du colocataire, idéalement sur une période où il était seul, ou avec peu d'occupants. Retenir la même
dégradation sur plusieurs dépôts, ou la retenir entièrement sur le dernier sortant, expose à une contestation.
La parade : constater les parties communes à chaque mouvement
C'est la seule méthode vraiment solide :
- à chaque entrée, l'état des lieux du nouvel arrivant décrit les parties communes ;
- à chaque sortie, l'état des lieux du sortant les décrit aussi ;
- les photos datées complètent la description.
Chaque mouvement devient un point de référence. Une dégradation se situe alors entre deux états des lieux
précis, avec la liste des occupants présents sur cette période.
Retenir sur le dépôt de garantie : la méthode
- Comparer l'état des lieux de sortie à celui d'entrée du même colocataire, et aux états des lieux faits
entre les deux.
- Écarter l'usure normale. Une grille de vétusté, si elle a été annexée au bail, donne une durée de vie et
un abattement par élément (peinture, revêtements de sol, électroménager…).
- Chiffrer avec des justificatifs : devis ou facture. Une retenue forfaitaire, sans pièce, se conteste
facilement.
- Respecter les délais de restitution : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui
d'entrée, deux mois sinon (article 22 de la loi de 1989), sous peine d'une pénalité de 10 % du loyer mensuel
hors charges par mois de retard commencé.
- Expliquer par écrit au colocataire le détail de la retenue, avec les justificatifs.
Prévenir plutôt que retenir
- Un état des lieux précis des parties communes dès l'entrée : chaque élément, son état, une photo. « Cuisine
en bon état » ne prouve rien ; « plan de travail stratifié, deux rayures de 5 cm près de l'évier » prouve
beaucoup.
- Un inventaire séparé pour le mobilier des parties communes en location meublée (vaisselle, électroménager,
canapé), distinct de celui de chaque chambre.
- Une règle de vie annexée au bail ou au règlement de colocation : ménage, poubelles, usage des équipements.
- Un passage régulier du bailleur, avec l'accord des colocataires, pour repérer tôt un problème (fuite,
humidité) plutôt que le découvrir au départ.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il partager une dégradation des parties communes entre tous les colocataires ?
Avec un bail unique, la retenue se fait sur le dépôt global et les colocataires se répartissent la charge entre
eux. Avec des baux individuels, chaque retenue doit se justifier pour chaque colocataire : une répartition « à
parts égales » sans preuve de la période est fragile.
Le dernier colocataire à partir doit-il payer pour tous ?
Non. Il ne répond que des dégradations apparues pendant sa location. D'où l'importance des états des lieux
intermédiaires.
Le ménage des parties communes peut-il être retenu sur le dépôt ?
Le logement doit être rendu propre. Un nettoyage nécessaire au départ peut être retenu s'il est constaté à
l'état des lieux de sortie et justifié (facture). En colocation à baux individuels, la même question de
datation se pose que pour les dégradations.
Les photos suffisent-elles comme preuve ?
Elles complètent l'état des lieux, elles ne le remplacent pas. Une photo intégrée à un état des lieux signé par
les deux parties a bien plus de poids qu'une photo prise seul.
Edly : les parties communes constatées une fois, reprises à chaque mouvement
Le mode colocation d'Edly organise le bien en chambres et parties communes. À chaque entrée, l'état des lieux
reprend les parties communes du dernier état des lieux, avec leurs constats et leurs photos : vous ne notez que ce
qui a changé, et chaque mouvement devient un point de référence daté. La sortie est pré-remplie à partir de
l'entrée, avec les différences en évidence. Dictée, analyse des photos par l'IA, compteurs lus sur photo et import
depuis Qalimo : c'est l'outil le plus rapide pour faire ses états des lieux de colocation, sans rien ressaisir.